中国三四线城市楼市寒冬：四类人群面临严峻挑战
自去年下半年起，席卷全国的房地产市场调整风暴，对三四线城市造成了最为沉重的打击。国家统计局数据显示，90%的城市房价均出现调整，其中35个纳入统计的三线城市更是全线回调。与此同时，前三季度，一线城市商品房住宅成交面积同比下降24.4%，二线城市下降39%，而三四线城市则以39.2%的跌幅领衔下跌。
更令人担忧的是，三四线城市的房地产去库存周期持续延长，量价齐跌的局面日益严峻。数据显示，一线城市去化周期为20.5个月，二线城市为28.1个月，三线城市已达35.2个月，四线城市则更甚。这意味着，即使没有新增供应，仅消化现有库存，三四线城市也至少需要三年以上的时间。
这种长期低迷的局面并非偶然，其根源在于三四线城市自身发展模式的固有缺陷。首先，产业结构单一，就业机会匮乏。以备受关注的鹤岗为例，尽管房价低廉，却难以吸引外来人口，因缺乏就业机会而无法实现真正意义上的“宜居”。其次，人口持续流失，成为压垮三四线楼市的最后一根稻草。在全国139个人口流出城市中，除天津、哈尔滨、北京、石家庄等少数一线及省会城市外，其余几乎全是三四线城市，这直接导致了当地住房需求的萎缩。
展开剩余62%面对严峻的市场形势，以下四类人群将面临巨大的风险：
第一，高位接盘的炒房客。目前，即使在一二线城市如成都、武汉、天津和广州，二手房挂牌量也已突破10万套，变现难度加大。三四线城市的未来很可能出现“有价无市”的局面，持有大量房产的炒房客将面临巨大的变现压力，甚至可能遭受巨额亏损。
第二，拥有多套安置房的拆迁户。以往的三轮棚改运动，为许多三四线城市居民带来了多套安置房。然而，人口持续流出导致租赁市场萎靡，这些安置房面临着租售两难的窘境。在房价下跌、市场低迷的大环境下，这些拆迁户很难通过出售安置房来实现资产变现，只能眼睁睁看着房产贬值。
第三，无力偿还贷款的断供者。疫情冲击与经济下行压力下，三四线城市就业形势日益严峻，许多人因失业而选择弃房断供。部分城市房价暴跌更是雪上加霜，例如涿州房价从2.5万元/平方米暴跌至8000元/平方米，让不少购房者血本无归，不得不选择断供。然而，弃房断供的后果不堪设想，将面临信用记录受损、出行受限、消费受限，甚至影响子女教育等一系列严重后果。
第四，盲目跟风的投机者。过去，一二线城市房价上涨带动了部分三四线城市的“补涨”行情，吸引了众多跟风炒房者。然而，三四线楼市调整趋势日益明显，这些投机者正面临着资产大幅缩水的风险，当初的“投资”很可能变成沉重的包袱。
总而言之，三四线城市楼市寒冬已至，上述四类人群需谨慎应对，切勿抱有幻想，及时止损，才能将损失降到最低。 未来，三四线城市房地产市场能否走出低谷，将取决于当地产业结构调整、人口回流以及一系列配套政策的有效实施。
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发布于：贵州省